Tin Tức

Hướng Dẫn 10 Bước Quy Trình Mua Đất Dự Án Đầy Đủ Và An Toàn Nhất

Ngày nay, ngày càng xuất hiện nhiều các dự án đất nền tiềm năng, thị trường đất nền dự án ngày càng sôi động, thu hút nhiều người mua. Dù là mua đất nền dự án với mục đích gì thì người mua cần phải tìm hiểu kỹ các thủ tục pháp lý, quy trình mua đất dự án để việc mua bán diễn ra theo đúng quy định của pháp luật và hạn chế các rắc rối về sau.

1. Thủ tục pháp lý khi mua đất nền dự án

– Cơ sở pháp lý: Điều 194 Luật Đất đai 2013, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP…

Về quy định mua đất nền từ chủ đầu tư: Sau khi chủ đầu tư hoàn thành xong đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai, thì cần xin cấp phép từ UBND tỉnh về việc phân lô bán nền. Sau khi được cho phép, chủ đầu tư mới được bán đất nền dự án. Người mua nên tìm hiểu dự án đã được cấp phép hay chưa (nên xem trực tiếp văn bản) bởi đây là vấn đề pháp lý quan trọng.

Về hợp đồng: thông thường chủ đầu tư sẽ bán đất cho khách dưới dạng hợp đồng cọc, hợp tác, hợp đồng góp vốn. Lúc này, người mua sẽ thanh toán tiền đất theo dạng trả góp và sẽ chịu trách nhiệm xây dựng căn nhà theo thiết kế của chủ đầu tư (đã có sẵn). Sau khi ký hợp đồng dạng này, thành quả mà người mua thu được là được nhận nhà, đất và được chủ đầu tư tiến hành làm thủ tục sang tên, thông qua hình thức phân chia sản phẩm. Tuy nhiên việc này có thể rắc rối, bởi khi xảy ra chuyện tranh chấp khởi kiện, pháp luật rất khó bảo đảm quyền lợi cho người mua (bởi bản chất của việc mua bán là chuyển nhượng, chứ không phải góp vốn, trong khi đó trên giấy tờ lại ghi góp vốn). Có 2 trường hợp trong hợp đồng:

  • Hợp đồng mua bán đất nền dự án đã có sổ đỏ, cần phải ra công chứng.
  • Hợp đồng góp vốn mua đất nền từ chủ đầu tư.

Với hợp đồng bắt buộc công chứng, giá trị pháp lý sẽ cao hơn. Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi: Người tham gia đủ năng lực hành vi dân sự, hai bên hoàn toàn tự nguyện, nội dung và mục đích không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội.

>>> Xem thêm: Mách Nhỏ 9 Lưu Ý Khi Mua Đất Để Tránh “Tiền Mất Tật Mang” 

Về thủ tục cấp sổ: thủ tục cấp sổ cho khách hàng cá nhân sẽ do UBND cấp quận, huyện cấp. Nếu là tổ chức, pháp nhân thì việc cấp sổ sẽ do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp.

quy trình mua đất dự án

==> Bạn đang cần tìm nhà cung cấp kính cường lực tại Tp Hồ Chí Minh. Đừng bỏ qua công ty lắp đặt cửa kính cường lực hcm có giá cả phải chăng nhất hiện nay.

2. Quy trình mua đất dự án chi tiết, rõ ràng

Tìm hiểu

Bước đầu tiên trong quy trình mua đất dự án là phải tìm hiểu thật kỹ mọi thông tin về dự án đất bạn chuẩn bị mua. Một khu đất được xem là khả thi về mặt pháp lý nếu khu đất đó thuộc diện được phép đầu tư khai thác kinh doanh bởi chính quyền địa phương.

Khu đất có nằm trong khu vực phải quy hoạch hay tịch thu hay không? Để biết được thông tin quy hoạch khu đất, nhà đầu tư có thể tìm đến cơ quan quản lý quy hoạch của tỉnh như sở quy hoạch xây dựng, sở tài nguyên & môi trường hoặc nhứng chuyên viên phụ trách quy hoạch của UBND tỉnh nơ quản lý khu đất. Trong trường hợp khu đất chưa có ý đồ quy hoạch từ UBND tỉnh thì nhà đầu tư phải gửi công văn đề nghị xin chủ trương quy hoạch theo ý đồ của họ. Bên cạnh đó phải đảm bảo rằng nhà đất đó không nằm trong tài sản bị thế chấp cho vay hoặc đang xảy ra tranh chấp với cá nhân khác…

Đánh giá

Tiếp theo của quá trình mua đất là nên đánh giá, so sánh thật kỹ mức giá bán của lô đất đó thông qua người quen, bạn bè hay thậm chí là cò đất. So với các mảnh đất cùng khu vực giá bán đó có hợp lý hay không? Và đặc biệt giá nhà đất chưa sổ đỏ đó có chênh lệch nhiều so với giá nhà đất có sổ đỏ cùng khu vực hay không? Nếu sự chênh lệch là không đáng kể thì tốt nhất bạn không nên mua để đảm bảo quyền lợi cho mình. Khu đất phù hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược có thể phát triển kinh doanh một hoặc nhiều hơn một loại hình dịch vụ nào đó và khả thi về mặt pháp lý.

quy trình mua đất dự án

Đến dự án

Quá trình mua đất trở nên chắc chắn hơn khi chúng ta cần trực tiếp đến dự án để kiểm tra chất lượng của lô đất bao gồm những việc như: mặt bằng có tốt không, an ninh ở nơi này có yên tĩnh hay ồn ào; môi trường, giao thông có thuận lợi không, nguồn nước, nguồn điện nơi này sử dụng có tốt hay không.

Đặt cọc

Điều đầu tiên cần thực hiện trong hợp đồng mua bán nhà đất đó chính là đặt cọc. Nếu như bạn đã quyết định mua thì bạn phải đặt cọc cho người bán một số tiền. Số tiền này có thể là do đôi bên cùng thỏa thuận, và được ghi rõ trong hợp đồng. Còn nếu không có sự thống nhất thì thường là 50 hoặc 100 triệu đồng.

Thời gian đặt cọc thường được diễn ra trong khoảng thời gian từ 5-7 ngày thậm trí nhiều tài sản giá trị lớn lên đến 30 ngày, tùy thuộc vào giao dịch vào thỏa thuận giữa 2 bên. Sau khi ký hợp đồng, bạn phải chuẩn bị những giấy tờ sau để chuẩn bị cho việc làm hợp đồng mua bán.

  • Bên Mua: CMND, Hộ Khẩu, Đăng ký kết hôn (cả 2 vợ chồng, bản công chứng. nếu bạn chưa có gia đình thì tất nhiên chỉ cần mình giấy tờ của bạn thôi)
  • Bên Bán: Tương tự như những giấy tờ của bên mua.

>>> Xem thêm: 7 Bước “Đắt Giá” Cần Tiến Hành Trong Quy Trình Mua Đất Bạn Nên Biết

Thanh toán và ký hợp đồng mua bán công chứng

Thông thường sẽ thanh toán trước, sau đó đến phòng công chứng làm hợp đồng mua bán. Để chắc chắn hơn bạn có thể làm bước này cùng một lúc. Như kiểu “tiền trao cháo múc”

Các bên ký Hợp đồng mua bán tại cơ quan công chứng, thường công chứng viên sẽ hỏi 2 bên đã hoàn tất các thủ tục thanh toán chưa, sau đó mới giao hợp đồng đã được công chứng. Sẽ có 5 bản hợp động được ký nhé. Không nhiều đâu, 1 bản lưu tại phòng công chứng, 1 bản người bán sẽ cầm và 3 bản người mua sẽ cầm để lo thục tục sang tên và đóng thuế.

Ký hợp đồng tại cơ quan công chứng: Phòng công chứng Nhà nước hoặc Văn phòng công chứng tư – đều được. Khoản ký hợp đồng mua bán này chi phí tùy thuộc vào hợp đồng ký thường thì khoảng hơn 1 tr + 500k tiền soạn thảo hợp đồng. Bạn nên biết trước khoản phí này để sau này tránh rủi ro thêm về mặt tài chính.

Nộp hồ sơ chuyển nhượng BĐS tại cơ quan công quyền

Sau khi xong bước 2 của quy trình mua đất dự án, bạn phải hoàn thành đầy đủ hồ sơ về chuyển nhượng Bất động sản và tiến hành gửi nộp hồ sơ tại cơ quan công quyền. Việc này sẽ đảm bảo chứng nhận về phần bất động sản sẽ được chứng thực chuyển nhượng.

Đóng các loại phí và thuế trước bạ

Một trong hai bên nộp hồ sơ mua bán tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của UBND cấp quận/huyện. (Trường hợp bán một phần nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở thì phải kèm theo bản vẽ sơ đồ diện tích nhà ở, đất ở có thẩm tra của UBND cấp tỉnh). Các khoản thuế phát sinh:

  • Bên Mua: Thuế thu nhập cá nhân 2%, lưu ý (cơ quan thuế sẽ dựa trên khung giá đất, hoặc giá bán trên hợp đồng mua bán để định giá nhé, bên nào cao hơn họ sẽ chọn)
  • Bên bán: Phí trước bạ 0,5%
  • Lệ phí sang tên: 0,15%
  • Tiền linh hoạt: chắc các bạn hiểu tùy thuộc vào tình hình và thời gian mình cần để hoàn tất mà bạn linh hoạt. Còn không bạn cứ nộp thẳng, sau 25 ngày nộp sẽ ra thông báo thuế, và sau 25 ngày nộp thuế sẽ ra sổ đỏ, nói chung khoảng 2 tháng.

>>>Xem thêm: Chấm Phá Không Gian Sách Với Top 10 Kệ Sách Treo Tường Trong Phòng Ngủ

Thẩm định của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Căn cứ vào hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nhanh thì có thể lấy được luôn, chậm 25 ngày)

Nộp thuế TNCN và trước bạ

Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế, Rât may cho bạn bây giờ việc nộp thuế đơn giản hơn rồi, bạn nộp vào tài khoản của chi cục thuế theo thông báo tại ngân hàng Vietinbank gần nhất nhé.

Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

quy trình mua đất dự án

Thời gian làm thủ tục cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người mua tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không tính vào thời gian chủ nhà đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.

>>> Xem thêm: 2 Cách Đọc Báo Cáo Tài Chính Của Doanh Nghiệp Dễ Dàng Hơn Bao Giờ Hết

3. Những điều đặc biệt cần lưu ý trong quy trình mua đất dự án

Tìm hiểu thật kỹ năng lực của chủ đầu tư dự án

Phần lớn các dự án đất nền hiện nay khi đưa ra rao bán, góp vốn chỉ mới ở giai đoạn san lấp và giải phóng mặt bằng, chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết, vị thế lô đất cũng chỉ là trên mặt giấy. Một dự án đất nền được giao dịch hợp với pháp lý là khi đã đảm bảo hoàn thiện về cơ sở hạ tầng, được đánh dấu đo đạc, cấm mốc ranh giới, có bản thiết kế sẵn sàng được Sở Xây dựng phê duyệt.

Do đó, nắm được đầy đủ thông tin năng lực chủ đầu tư dự án là cách tốt nhất để giảm tránh rủi ro việc trễ hạn giao mặt bằng, hoặc thay đổi quy hoạch không báo trước, không thương lượng được. Ngoài ra, nên chọn chủ đầu tư có thành tích, đang làm những dự án có quản trị tốt, có trách nhiệm với khách hàng.

Tìm hiểu các giấy tờ có liên quan, xem xét hồ sơ pháp lý dự án

Theo Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) bắt đầu từ 01/01/2007 mọi giao dịch kinh doanh BĐS đều phải thông qua sàn, tuy nhiên cho đến nay trong chính sách quản lý thị trường bất động sản của các cơ quan ban ngành liên quan vẫn chưa có một quy định hay thông tư chính thức nào về việc xem xét thế nào là một sàn giao dịch chuẩn, vì vậy dễ nảy sinh hiện tượng bát nháo các sàn.

Người mua đất dự án thực hiện quy trình giao dịch do nhân viên kinh doanh của sàn phân phối dự án hoặc cá nhân môi giới chỉ dẫn, để giao dịch được rõ ràng, khi bắt tay vào giao dịch, người mua cần chủ động đưa ra các yêu cầu trình những giấy tờ cần thiết chứng minh về vị trí dự án, giá trị lô đất, năng lực chủ đầu tư, giấy ủy quyền môi giới về việc ký kết hợp đồng, đồ án quy hoạch, thiết kế xây dựng dự án tương lai, thủ tục pháp lý…

Chú ý thay đổi quy hoạch

Nhằm tránh rủi ro khi mua đất, bạn cần thận trọng để không mua phải khu đất thuộc diện quy hoạch giải toả. Bạn nên kiểm tra hồ sơ địa chính cấp xã, huyện hoặc Sở Tài Nguyên và Môi trường xem khu vực đó có dự án nào không. Tốt nhất bạn nên mua đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm tránh tranh chấp và dễ dàng hơn trong việc đền bù nếu có thu hồi.

quy trình mua đất dự án

Không nên mua đất sổ chung

Không nên mua đất sổ chung vì nếu sau này có tranh chấp xảy ra thì vô cùng phiền hà và gần như không giải quyết triệt để được: tách sổ không được do không đủ diện tích chia nhỏ theo luật quy đinh, đôi khi có người chịu thỏa thuận, có người không, thậm chí mua đất sổ chung không thể xác định được vị trí đất các nền đất ấy (thực tế có trường hợp này, mua bán 5% đất và không biết nền nào).

Đọc kỹ hợp đồng

Khi làm bất cứ việc gì, đặc biệt liên quan đến giao dịch với số tiền lớn, bạn nên xem xét kĩ hợp đồng. Quy trình mua đất dự án sẽ đảm bảo hoàn hảo hơn nếu như các điều khoản trong hợp đồng trở nên rõ ràng hơn và những mục đều có thể được thể hiện một cách chính xác. Hãy chắc rằng bạn có đã xem đầy đủ những điều khoản trong hợp đồng.

Và bạn cần thận trọng trong những vấn đề liên khác như hợp đồng phải có chữ ký xác nhận của cả chồng và vợ (bên bán), bố mẹ, con cái, anh chị em trong gia đình (xem trong sổ hộ khẩu gia đình) nhằm tránh tranh chấp về tài sản sau đó. Đặc biệt, hợp đồng này phải có xác nhận của cơ quan công chứng Nhà nước. Đối với trường hợp đất là tài sản thừa kế, trước khi làm hợp đồng đặt cọc, các thành viên được thừa kế phải cùng ký vào biên bản đồng ý bán đất.

>>> Xem thêm: Khám Phá Ngay Bí Mật Của Sơ Đồ Bát Quái Để Mang Tài Lộc May Mắn Cho Bạn 

Cân nhắc các yếu tố môi trường, diện tích, địa chất lô đất

– Diện tích: Chiều rộng, chiều dài mảnh đất cần có một tương quan tỷ lệ (thích hợp nhất là cạnh rộng bằng 2/3 cạnh dài sẽ dễ bố trí được ngôi nhà đẹp). Trong phong thuỷ, người ta cũng quan trọng về hình thế đất. Khu đất phải nằm ở vị trí đẹp, bằng phẳng, phía tả là thanh long, hữu là bạch hổ, lưng phải “tựa sơn”, mặt phải “hướng thuỷ”. Đất phải nở hậu (chiều rộng đất phía sau to hơn phía trước). Phía trước mặt không nên có cột điện, cây, hay con đường cắm thẳng vào khu đất, cũng không tốt.

– Môi trường: Xem xét xung quanh khu đất là gì, nếu là đất trước đó làm nhà tù, bãi rác hay nghĩa trang thì nên tránh. Còn nếu là đất mới khai khẩn, đất ruộng hay nông trại thì tốt. Khu đất nên ở trong khu vực có dân trí cao, điện nước đầy đủ, đường rộng hè thoáng, ô-tô có thể vào được…

– Địa chất: Các khu đất nằm trên các khu vực ao hồ lấp, địa chất nền đất yếu. Khi mua đất, chủ nhà thường không để ý tìm hiểu kỹ về vấn đề này. Việc địa chất nền đất yếu dẫn đến rất tốn kém về chi phí gia cố nền đất.

Trên đây là 10 bước trong quy trình mua đất dự án cũng như các thủ tục pháp lý và những điều cần lưu ý khi mua đất dự án mà bạn cần nắm kỹ. 

 

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

Website này sử dụng Akismet để hạn chế spam. Tìm hiểu bình luận của bạn được duyệt như thế nào.